😉０４ ■「売るとき」そうだん コチラです■
■さわだの考え方
不動産売買の現場において、 自社ホームページへの物件掲載は 重要ではありません。 実際のところ、 熱心に物件探しをされているお客さまが ｢ひょうご不動産販売｣のホームページを 毎日見られて物件探しをされる、 考えられますか？ ・・・まず考えられません。 不動産売買仲介の業界で 20年勤務の私はこう考えます。
理由１． ｢SUUMO｣･｢athome｣等に掲載 これで十分
理由２． 紙媒体広告 ポスティングチラシを実施する
理由３． 「レインズ」に登録 他社に協力してもらう
理由４． ご接客業務の営業に専念する 営業の基本
◆理由１． ｢SUUMO｣･｢athome｣等に掲載 これで十分
不動産物件検索のポータルサイト ｢SUUMO｣･｢athome｣･｢LIFULLHOME'S｣等に掲載します。
物件探しをされるお客様は「ポータルサイト」を利用した物件探しをされます。 物件探しの際にポータルサイトを利用しない方を見ないくらい、 ほとんどのお客様が｢ポータルサイト｣を利用しています。 それだけ｢SUUMO｣･｢athome｣･｢LIFULLHOME'S｣など、 ポータルサイトの認知度が高く、 信頼度も高いということなのでしょう。
ご売却依頼をされるお客様からすると、 ご自身の不動産を｢ポータルサイト｣に掲載してもらえるのか？ この点がスムーズにご売却できるかどうかのポイントになってきます。 弊社では、ご売却依頼(媒介)を賜りました物件は必ずポータルサイトに掲載します。 また、下記の「理由３．」にも記載しますが、 弊社の媒介物件は他社に対しても広告等オープンに承諾を出しますので、 他社もポータルサイトや紙媒体広告に掲載してくれるメリットがございます。 わたしの経験上、信頼のおける１社が窓口になり、情報をオープンに開示する、 この売り方が売主様に一番メリットがあると考えています。
ちなみに、当社の菊絵専務は、元々、今の「SUUMO」スーモ
株式会社リクルートの営業でした。
「SUUMO」など、ポータルサイトの反響分析など、
ポータルサイトを最大限活用した販売をご提案させて頂きます！！
SUUMO
at home
LIFULL HOME'S
◆理由２． 紙媒体広告 ポスティングチラシを実施する
最近はネット広告が主流となり、紙媒体による物件広告は随分と減ってしまいました。 わたしが以前に在籍していた会社でも、数年前にポスティングチラシや郵送DMは完全撤廃となりました。 わたしの考えでは、明石エリア、神戸市西区エリア、加古川エリア、播磨町エリアについては まだまだポスティングチラシ等の紙媒体広告が有効であると感じております。 いろんな方がおられます。 日頃忙しくしており物件情報を見れていない方 物件を探す予定だが、現時点では熱心に探せていない方 毎月の返済イメージも付いていない方 …など ポストに投函されるチラシには、お住まいの近くの情報が掲載されており、自然と目に留まります。 また、物件価格の表示に合わせて、住宅ローンの毎月の返済例も掲載されます。 人は、ふとした瞬間に思い立って行動したり、友人・知人・親族・会社の同僚など、周りの環境にも大きく左右されます。 ふとした、その瞬間に、「ひょうご不動産販売」のチラシが目の前にあり、お問い合わせに繋がる。 ポスティングチラシがキッカケとなり、お問い合わせを頂ける。 実際に今までも、ポスティングチラシから多くのお問い合わせ、出会いがありました。 今まで全然考えていなかったのに、チラシをたまたま見て… たまたま実家に帰ってきたときに食卓にポンッと置いてあったチラシが目に留まった。 チラシにインパクトがあり、営業マンの澤田に興味を持てたので、自分が売買の時は相談しようと、 チラシを保管してくださっていた。 「さわださんですか？いつもチラシで見てますよ！」 街なかで、突然お声をかけてくださった方もおられました。 気軽にお問い合わせ頂ける仲介業者かどうか。 大手不動産仲介業者だと敷居が高い気がするな… 町の不動産屋さんだとちょっと怖いな…
わたしは、お客さまが安心して、気軽にお問い合わせ頂ける環境を作りたい。 その想いを一番に考えて、このホームページを作りました。 だからこそ、「メニュー02 気になるなぁ どんなひと？」でも、わたしの全てをさらけ出しています。
わたしのホームページのメインテーマは「さわだのこと」を分かってもらい、安心してもらうためのものです。
なんでも気軽に頼ってきてもらえる、安心できる不動産屋さんになりたいと思っています。
◆理由３． ｢レインズ｣に登録 他社に協力してもらう
｢レインズ｣に登録する
他の仲介業者が協力してくれる
他社がネットや紙媒体広告もしてくれる
もちろん他の仲介業者からの案内も大歓迎
売主さまの利益になるのであれば
当社は片手仲介で十分という考え
｢レインズ｣は不動産業者が利用する不動産情報ネットワークです。 不動産仲介業者は、ご売却依頼(媒介契約)を売主様と締結した際に、 これから販売活動をする売物件情報を｢レインズ｣に登録します。 ｢レインズ｣の物件検索ページは不動産業者しか見ることが出来ません。 みなさまが、｢SUUMO｣などのポータルサイトを利用して物件探しをされるのと同じように 不動産業者は｢レインズ｣を検索して物件を探します。 ｢レインズ｣で入手した情報をもとにご購入検討のお客さまへご紹介をします。 ですので、当社が売主さまからご売却依頼を受けている物件を 他の仲介業者に買主さま担当としては入って頂く取引が出来ます。 また、他の仲介業者がご売却依頼を受けている物件でも 弊社や他の仲介業者が買主さま担当として入ることが出来ます。 広告の面でも申し上げます。 当社にご売却依頼をして頂いた場合、他の仲介業者から物件の広告掲載希望があった際には、 売主さまから広告不可のご希望がない限り、全ての物件を広告可として許可を出します。 対して、大手不動産仲介業者の多くは、他の仲介業者に対して広告掲載を認めていません。 大手では自社ホームページに掲載、自社のみがSUUMOなどの各ポータルサイトに掲載します。 これはあくまでも、両手取引を理想とし、両手取引を常に目指しているスタイルです。 ちなみに、大手仲介業者の多くは、自社担当の売物件は他社に対して広告不可としますが、 他の仲介業者から地域の新規物件の情報がレインズ掲載された時には、広告掲載の希望を伝えてきます。 そうなんです。大手不動産仲介業者は、他の仲介業者の物件も進んで広告掲載していくスタイルなのです。 多くの業者さん、多くの広告媒体、多くのインターネットサイト上で掲載があったほうが、 もちろん、より多くのお客さまの目に留めていただくことができ、成約スピードもアップします。 つまり、当社にご売却を依頼いただき、他社に対して全て広告オッケーで進める。これが一番です。 大手に依頼して1社のみの掲載か、当社に依頼して大手も含んだ多数の業者による掲載か、答えは一目瞭然です。 「レインズ」についての詳細は、下記リンクをご確認下さい。 （レインズとは？ レインズ利用のメリット など確認頂けます） ▶「近畿レインズ」 https://www.kinkireins.or.jp/reins/
また、別視点でもお伝えします。 ここでご注意いただきたいこと、お伝えしたいこと、 それは「囲い込み」の問題です。 「囲い込み」？？ なんだそれ？？ 気になる方は、ＷＥＢ検索サイトで、 「囲い込み 不動産 仲介」 と検索してみてください。 世の中にはいろんな業者、いろんな営業マンがいます。 売主さま・買主さま、両方から仲介手数料を頂ける、つまり両手仲介が良い、 売主さまだけ、買主さまだけの片手仲介の倍もらえる。 だから両手を目指したくなる。 この考え方が強くなると他社からの良い話を断ることがある。 売主さまにお伝えすることなく、勝手にやってしまう。 せっかく売主様から信頼を頂き、任せて頂いたのに…
事例 ① 例えば、ここでＡ社さんの事例をひとつご説明します。 Ａ社さんは、3,080万円売出の物件をレインズに登録しました。 他社（Ｂ社さん）から3,000万円ですぐにでも欲しいというお客さまの話が入ってきた。 しかし、Ａ社で紹介したお客さまの中では2,900万円なら買いたい、というお客さまがいる。 もちろん、売主さまのことを考えると3,000万円でＢ社のお客さまに売る方が良いという話になります。 これは誰でも分かりますよね。 でも、3,000万円の話を持ってきた業者には程無くして、「商談が入りました」と話をしてしまう。 売主さまには 「反響がないです…」 「頑張って営業しているんですけど…」 「難しいです…」 とお話する。 数週間経過後、3,080万円では反響がないので、2,980万円に下げましょう、と提案する。 2,980万円に下げると、端数の80万円を下げて欲しいという話がよく入ってくるので、 80万円の値引きは考えておいてください、とお伝えする。 ここで初めて以前からの2,900万円購入希望のお客さまのことを売主さまにお話する。 80万円引きの2,900万円で買主さまと売買契約を締結してしまう。 ちなみに、Ａ社は、2,900万円の両手取引（売主さまも買主さまもＡ社担当）だと、頂戴する仲介手数料は下記計算。 仲介手数料（両手分） ＝ （2,900万円×3％＋６万円＋消費税）×２ ＝ 102.3万円×2 ＝ 204.6万円 Ｂ社さんのお客さまとの取引になると片手取引（売主さま担当のみ）になり、頂戴する仲介手数料は下記計算。 仲介手数料（片手分） ＝ （3,000万円×3％＋６万円＋消費税）×1 ＝ 105.6万円×1 ＝ 105.6万円
見てくださいこれ！！ 売主さまは、約100万円損して、A社は約100万円得しています。 当社では、片手仲介でも もちろん全く問題なし。 「片手仲介」大歓迎です (^^)/
◆理由４． ご接客業務の営業に専念する 営業の基本
お客さまとお話をする お客さまとお会いする ご接客のための時間をしっかりと確保する 自分を信頼してご相談下さったお客さまのご要望を叶える
ちなみに、わたしの考えとしましては、 新着情報入手の際、すぐに自社ホームページに掲載をする、 この行為、わたしの中での優先順位は低いのです。 新着情報が自社ホームページに掲載される、 もちろん新しいお客さまからのお問合せは来るかもしれません。 ホームページの掲載物件数も増え、見栄えも良くなります。 営業マンとしては、一生懸命に毎日、物件写真の撮影に行き、 物件情報を打ち込み、掲載物件の数を増やす。 いっぱい掲載しておれば、お問い合わせ頂けるかも？？ また、すごく忙しいので、自分すごく仕事頑張ってる って思ってしまう。 でも、これ、不動産屋さんの自己満足なんです。 物件探しのお客さま目線に立って考えると分かります。
新着物件のネット掲載に時間が取られてしまうことにより、 お客さま向けの営業活動の時間が取れない、 ということであれば、 営業マンとしては本末転倒ですよね。 私は今までにお問合せ頂いたお客さまへの ご紹介の為に動く、こちらを優先します。
わたし「さわだ」は物件探しのお客さまへの 物件のご紹介やご案内、ご商談など、 不動産をご売却するためのあらゆる営業活動を実施し、 わたしのことを信頼して売却依頼くださった売主さま、 お客さまのためになる動きをしたいのです。
■「ご売却」相談の進め方
１．ご売却についてお知らせ頂き、ご対応します。
←こちらからご連絡ください
・LINEなどのトーク機能によるご相談 ・お電話でのご相談（LINEコール無料通話が便利） ・ご来店による店頭でのご相談などなど…
２．オススメはLINEの友だち登録です。
直感的にサクサクとご相談しやすいです。
※LINEの友だち登録から始めてください。 下部メニュー①～⑥のうち②をクリックしてください。自動応答メッセージで「売るとき相談」の内容が出てきます。 LINEで査定書添付も行なっております。査定依頼からご回答までLINE完結も可能です。
３．リモートでのオンライン接客も可能です。
「LINEビデオ通話」・「Zoom」・「Meet」の利用。
ご来店が難しい場合、オンラインでのご接客がオススメですね。
やはり、お顔を拝見しながらのご相談はご説明もしやすいですし、
身振り手振りや、紙に書いてのご説明、画面共有機能の利用など、
お伝えしたいことが伝わりやすく、ご理解いただきやすい点で好評です。
ちなみに、オンライン接客をご希望のお客さま、非常に簡単です。
わたしからお送りするリンクをクリックするだけです。
ご希望のお客さまはお気軽にお申し付けください (^^)/
４．「一括査定サイト」から査定依頼をしてみる。
弊社は「一括査定サイト」登録業者です。 ※時期によって、利用している「一括査定サイト」が違うため、特定サイトの記載はしておりません。 「一括査定サイト」に入力・ご依頼をされると 地元の複数業者(５～６社)からご連絡が入ります。 １社だけではなく、複数業者の査定書を比較できます。 比較検討することで前へ進める方も多いと思います。
■「一括査定サイト」のメリット・デメリット+
１．「一括査定サイト」のメリット
●一度の入力で複数の業者に一気に査定依頼が出来る。
●複数業者から査定の提示があり、相場が分かる。
●匿名（ニックネーム）で依頼できるサイトもある。
●詳細住所まで入力不要のものもある。
（ただし、査定額は概算になる。）
２．「一括査定サイト」のデメリット
●複数業者から一斉に電話がかかってくるので、対応に困る。 ●気軽に頼める反面、現地確認をしない机上査定では概算査定額になる。 ●結局は、各会社・各営業マンと話をしてみないと分からない。
３．「一括査定サイト」の注意点
●「一括査定サイト」の数がめちゃくちゃ多い
●「アフィリエイト広告」ばかり…
●「査定額 ＝ 売却価格」 ではありません
●「相場の確認のため」 に利用する
■ ご注意①「一括査定サイト」の数がめちゃくちゃ多い 「一括査定サイト」の数、20サイト以上は常時存在していますね。 「不動産 一括査定 おすすめ」など 検索して探してみてください。 でも、どこのサイトで依頼したらいいのか分からない…💧 サイトによって、登録している業者が違います。 「一括査定サイト」で一度に依頼できるのは大体が3社～6社程度です。 正直なところ、どこの「一括査定サイト」でも良いと思います。 検索をかけて一番上に出てきたところでいいです。 「令和４年度末（令和５年３月末）現在の宅地建物取引業者数は、129,604 業者。」 ※出典：国土交通省https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00066.html 全国に約13万社ある不動産業者のうち、各サイト、全国で3,000社程度が登録している。 各サイトの登録業者数というのは、不動産業者全体のうちの2～３％だけということなんです。 ■ ご注意② 「アフィリエイト広告」ばかり…😟💦
どこのサイトがいいのかな？？ いざ「一括査定」を依頼しようと思い、「一括査定サイト」を見ると、 特定の「一括査定サイト」に誘導する「アフィリエイト広告」がめちゃくちゃ多い。 これ、プロのアフィリエイターの方が、売主様の心理を突く文章を考えている広告です。 この広告を見て、そこから「一括査定サイト」に入ってもらえると、アフィリエイターの方は報酬をもらえます。 おすすめの「一括査定サイト」としていても、シンプルにお金をもらえるからオススメしているだけです。 よくこんなこと書いてあります。 こんなに査定額が違います！！ や 成功体験！！ などなど… 「A社3,000万円 B社3,100万円 C社3,050万円 D社3,500万円」 査定額が 業者によっては 「500万円」 も違う！！ うちのサイトは優良企業ばかりです！！ 「査定額」がこんなに違う。 などなど… ⇒ そんなことありえません！！
■ ご注意③ 「査定額 ＝ 売却価格」 ではありません😠😡 車買取査定とは違い、不動産は個人の買主様を探すからです。 不動産一括査定サイトからの場合、必ず高値査定をします。 他社と競合しているからです。 一括査定サイトに多額のお金を支払っているからです。 何が何でも自分の会社に売却依頼を頂かないと！！ となります。 どの業者もお客さまの奪い合いです。 高額な査定額を提示してくれた業者、この価格で売れる！！と自信満々！！ じゃあ、お願いします… これ、よくあるシチュエーションです。 誰もが高額な査定額を提示してくれた業者に期待したい！！ そうなりますよね。 でもその業者、その金額で売れるなんて思っていないんです… ネット広告掲載開始から約2週間で、まず1回目の値下げ交渉を言われます。 さらに2週間で2回目の値下げ交渉です。さらに売れなければさらに値下げです… 査定の依頼が来たら、こうです。 昔は、査定書の査定額は1割増しで作れ！！ 少し前は、2割増しで作れ！！ 今は、3割増しで作れ！！ です。 よく聞くお話です。
■ ご注意④ 「相場の確認のため」 に利用する
一括査定の依頼方法は、いろいろと考えられますが、 依頼すると各業者から一斉に電話がかかってきます。 電話営業が嫌な方は下記方法での相場把握がオススメです。 ・希望査定方法 → 「机上査定」 ・希望連絡方法 → 「電話不可」・「メール連絡希望」と入力 もちろん、各業者と直接会って見極めることは大切です。 机上査定ではなく、訪問査定、 メールではなく、電話可として見極めて頂くことも良いでしょう。
【結論】 「一括査定サイト」ご利用の場合、多くの不動産業者とお話をされることになります。 高値査定の業者への即決は危険です。 一歩引いて、冷静に判断してください。 お客さまご自身が業者・営業マンを「査定」するのです。 「査定額」は、あくまでもこの金額であれば売れるであろう価格です。 最終的に「売出価格」は売主さまが決定できます！！ お客さまにとっての「一括査定サイト」利用の目的は 「相場の把握」と「依頼業者の比較検討」です。 「一括査定サイト」ご依頼の場合は、参考程度としましょう。 もちろん、一括査定サイトへ依頼をせずに、弊社ダイレクトのご相談でも結構です。 最終的に売るのは「人」です！！
この「会社」、この「人」に、
わたしの大切な不動産の売却を
お任せしても大丈夫だろうか？？
■一緒に査定書作れます😉♪
弊社「AI査定」導入しています。
客観的なデータを基に作成したAI査定書をご提示致します！！ ご来店いただき、査定不動産の詳細情報や戸建･マンションの場合は メンテナンス状況などを伺いながらデータを打込み、作成することが可能です。 その場で印刷して、お持ち帰りいただくことも可能です。 もちろん、弊社はLINE営業に力を入れておりますので、LINE送信も可能です。 ご夫婦や親御様、ご子息様との共有もラクチンです。 また、その場で一緒に作りあげる査定書であれば、 2割増し、３割増し、といった「査定額を吊り上げた査定書」 ではないので、ご安心してご検討頂けますね(^^)/ ほんと今のAI、めっちゃ賢いですよ！
